Strategi bank menyalurkan KPR tanpa uang muka untuk minimalkan risiko

Reporter: Dina Mirayanti Hutauruk | Editor: Noverius Laoli

KONTAN.CO.ID - JAKARTA. Kini membeli rumah dengan menggunakan fasilitas kredit perbankan sudah bisa tanpa uang muka. Pasalnya, Bank Indonesia (BI) telah melonggarkan aturan rasio Loan to Value (LTV) bisa mencapai 100%.

Namun, perbankan menilai pelonggaran tersebut tidak akan banyak mempengaruhi ekspansi penyaluran kredit. Dalam menyalurkan Kredit Kepemilikan Rumah (KPR), bank lebih mengutamakan menjaga kualitas kredit sehingga mereka akan sangat berhati-hati dalam memberikan kredit tanpa uang muka.

Mortgage & Indirect Auto Business Head CIMB Niaga Heintje Mogi menilai kebijakan KPR tanpa uang muka itu memang bisa membantu menggairahkan pasar properti. Namun, bank bisa lantas bisa langsung jor-joran menyalurkan kredit dengan aturan itu karena bank juga harus mengedepankan prinsip mitigasi resiko.

Jika KPR tanpa uang muka tersebut diterapkan akan mendorong orang untuk membeli rumah. Tetapi akan berbahaya bagi bank jika yang ingin melakukan pembelian rumah tersebut hanya orang-orang nekat dan tidak punya prospek kemampuan mencicil ke depan.

"Contohnya, ada orang beli rumah dengan KPR modal nekat dan tujuannya untuk disewakan. Pas berjalan waktu ternyata tidak bisa disewakan, dia bisa saja dengan mudah melepas kredit karena uang muka yang dikeluarkan tidak ada," jelas Heintje pada KONTAN, Jumat (19/2).

Menurut Heintje, besar kecilnya uang DP merupakan salah satu faktor yang kami lihat akan mempengaruhi keseriusan orang untuk mempertahankan kredit rumahnya jika terjadi masalah.

Oleh karena itu, CIMB akan sangat berhati-hati menerapkan uang muka tanpa DP tersebut. Perlu ada strategi khusus guna mencegah resiko yang muncul ke depan. Misalnya bekerjasama dengan perusahaan besar untuk membiayai KPR karyawan perusahaan tersebut.

"Bank bisa kasih KPR tanpa uang muka tetapi harus ada jaminan dari perusahaan itu kalau terjadi kasus macet," kata Heintje.

Terkait relaksasi aturan Aktiva Tertimbang Menurut Risiko (ATMR), CIMB Niaga menyambut baik. Menurut Heintje, sudah seharusnya memang dilakukan penurunan ATMR jika terjadi kenaikan LTV.

Tahun ini, CIMB Niaga bakal fokus mengejar target kredit 7%-8%. Agar ekspansi tersebut seimbang dengan perkembangan kualitas kreditnya, CIMB Niaga akan menyasar calon debitur yang pekerjaannya tidak terlalu terdampak pandemi Covid-19, mememiliki kemammpuan membayar angsuran, dan bekerjasama dengan pengembang.

Bank Mandiri juga tetap mengedepankan prinsip kehati-hatian dalam memberikan KPR tanpa uang muka untuk mengantispasi resiko kredit bermasalah. "Dalam memberi KPR tanpa uang muka perlu kita lihat kemampuan nasabah terutama pada kondisi ekonomi yang masih dalam tahap awal recovery ini," kata Executive Vice President Consumer Loans Group Bank Mandiri pada KONTAN.

Pelonggaran LTV tersebut memang diharapkan untuk menggairahkan properti. Namun, Satyo mengatakan limit KPR yang lebih besar ini tentu memiliki konsekuensi pembayaran angsuran yang lebih besar pula.

Melihat beberapa kondisi ini dan berdasarkan proyeksi dari data yang kami miliki, Bank Mandiri memperkirakan nasabah yang akan mengambil LTV hingga 100% hanya sekitar 5% dari total nasabah KPR di tahun ini.

Sebetulnya, Bank Mandiri telah memiliki program menarik untuk membantu mendorong permintaan kredit tahun ini. Perseroan telah menawatkan suku bunga KPR yang menarik mulai dari 3.88% mulai bulan Februari 2021 ini.

Guna memitigasi resiko dari penyaluran KPR tanpa uang muka, Bank Mandiri akan melakukan pemilihan segmen dengan kualitas baik, seperti nasabah yang ber payroll di mandiri serta kalangan first home buyer sehingga rumah yang dibeli pasti akan ditempati.

Seperti diketahui, BI telah melonggarkan LTV untuk kredit dan pembiayaan properti menjadi paling tinggi 100%. Itu berlaku untuk semua jenis properti, baik rumah tapak, rumah susun, serta ruko atau rukan. Pelonggaran LTV ini akan berlaku efektif 1 Maret 2021 sampai dengan 31 Desember 2021. Namun, LTV sampai 100% ini hanya berlaku bagi bank dengan rasio NPL di bawah 5%.

Sementara Otoritas Jasa Keuangan (OJK) melakukan relaksasi penurunan aturan Aktiva Tertimbang Menurut Risiko (ATMR) KPR untuk mendukung kebijakan BI tersebut. Untuk LTV 70%- 100% atau untuk KPR dengan uang muka 0-30%, berlaku ATMR 35%, untuk LTV 50%-70% diberlakukan AMTR 25% dan 20% untuk LTV diatas 50%.