Reporter: Dina Mirayanti Hutauruk | Editor: Dina Hutauruk
KONTAN.CO.ID - JAKARTA. Asmuadji masih ingat betul pembiayaan kepemilikan rumah pertama kali diberikan pada sembilan orang karyawan Badan Pertanahan Nasional (BPN) Jawa Tengah. Dialah yang mempelopori skema pembiayaan tersebut saat masih menjadi Direktur PT Bank Tabungan Negara Tbk (BTN) periode 1988-1994.
Transaksi kredit kepemilikan rumah (KPR) perdana di Indonesia itu terjadi pada 10 Desember 1976. Itu sebabnya pertanggalan tersebut diperingati sebagai hari KPR, kata Asmuadji mengisahkan, dalam Economic & Properti Outlook 2023 yang digelar BTN.
Sejak saat itu, BTN memiliki posisi sebagai satu-satunya bank di Indonesia yang fokus pada pembiayaan perumahan sejalan dengan penugasan pemerintah. Kini perjalanan KPR BTN telah berumur 46 tahun. Berbagai terobosan telah dihadirkan bank pelat merah ini dalam menyediakan solusi atas tantangan penyediaan rumah di Indonesia.
Tugas mulia dari pemerintah telah membawa BTN harus mampu menjawab persoalan dalam penyediaan rumah, termasuk menjawab masalah backlog perumahan yang angkanya mencapai 13,5 juta pada 2015. Pemerintah telah mencanangkan program sejuta rumah yang ditujukan pada masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) untuk mengatasi masalah itu dengan melibatkan BTN
Mengusung visi menjadi the Best Mortgage Bank in Southeast Asia Tahun 2025, BTN terus mengembangkan skema pembiayaan perumahan untuk menekan angka backlog tahun demi tahun. Pada tahun 2021, bank ini resmi menjalin kerjasama dengan BP Tapera untuk memberikan akses kepada aparatur sipil negara (ASN) untuk memiliki hunian yang layak.
Namun, inovasi yang dilakukan BTN tak berhenti pada MBR berpenghasilan tetap saja. Sejak tahun 2022, bank yang kini dinahkodai Haru Koesmahagyo ini telah melakukan terobosan dalam membantu masyarakat berpenghasilan tidak tetap bisa segera punya rumah sendiri.
Untuk menyasar segmen informal, BTN menggunakan skema bantuan pembiayaan perumahan berbasis tabungan (BP2BT). Bank BUMN ini telah bekerjasama dengan Gojek dan Ikatan Pedagang Pasar Indonesia (IKAPI) untuk penyediaan fasilitas KPR di segmen ini.
"Kami memperluas kerjasama dengan sektor informasi. Kami telah meneken kerjasama dengan IKAPPI yang jumlah anggotanya mencapai 12 juta orang yang tersebar di 12.000 pasar seluruh Indonesia," ungkap Haru.
BTN berkomitmen untuk fokus membantu segmen informal karena jumlahnya sangat besar sementara banyak diantaranya belum mengakses layanan keuangan. Untuk pembiayaan rumah khususnya rumah subsidi sekitar 93% dinikmati oleh pekerja formal, sedangkan sektor informal baru 7%. Oleh karena itu, berbagai skema layanan terus dikaji bank ini agar layanan kredit bisa dinikmati pekerja informal.
Dengan KPR skema BP2BT, pekerja informal hanya perlu menabung dulu di Bank BTN selama tiga bulan. Setelah memenuhi syarat maka mereka bisa mengajukan permohonan KPR BP2BT.
Ketua Umum DPP IKAPPI Abdullah Mansuri menyebut bahwa sebagian besar dari 12.000 anggota asosiasi ini belum memiliki rumah sendiri. Oleh karenanya, IKAPPI melakukan kerjasama dengan BTN dan Kementerian PUPR melakukan sosialisasi kepada pedagang terkait dengan program KPR BP2BT.
Sementara berdasarkan hasil koordinasi BTN dengan Gojek, terdapat sekitar 200.000 mitra Gojek yang memenuhi syarat untuk mengajukan permohonan kredit. Dari jumlah tersebut Bank BTN menargetkan sekitar 30% yang dapat dibiayai oleh KPR BP2BT.
Haru mengatakan inovasi skema-skema pembiayaan perumahaan dilakukan BTN sejalan dengan mandat yang diberikan pemerintah untuk fokus pada pembiayaan KPR. Tak hanya itu,
Undang-undang Dasar tahun 1945 pasal 28 juga mengamatkan bahwa semua orang berhak lahir, bertempat tinggal dan mendapatkan lingkungan yang baik dan sehat, serta berhak mendapatan layanan kesehatan.
"Dalam amanat institusi ada hak masyarakat Indonesia mendapatkan rumah yang layak. Sehingga penyediaan perumahan terjangkau dan sehat tentu menjadi tugas kita semua." ujar Haru.
Usulan BTN Membiayai Rumah Segmen Lanjutan MBR
Berdasarkan data Susenas BPS, backlog perumahan di Indonesia yang mencapai 12,7 juta unit berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS) pada tahun 2021. Backlog adalah kondisi kesenjangan antara jumlah rumah terbangun dengan jumlah rumah yang dibutuhkan rakyat
Setiap tahun terjadi tambahan backlog perumahan sekitar 600.000 per tahun. Sedangkan anggaran pemerintah untuk mendukung pembiayaan rumah subsidi pada tahun 2021 hanya 190.724 unit, lalu 200.000 pada 2022 dan 230.000 unit pada tahun 2023.
BTN memadang perlu adanya inistiaf baru dalam mengatasi backlog perumahan yang cukup tinggi tersebut. Apalagi, bank juga sedang dihadapkan dengan tantangan kenaikan suku bunga, berakhirnya relasaksi restrukturisasi kredit terdampak Covid-19 untuk sebagian sektor, kenaikan Giro Wajib Minimum (GWM).
Oleh karena itu, BTN menyiapkan enam usulan langkah strategis dalam rangka mendukung target pemerintah memenuhi seluruh kebutuhan rumah layak masyarakat Indonesia pada 2045 atau zero backlog perumahan.
Haru menjelaskan, usulan tersebut diracik agar kebutuhan rumah rakyat terpenuhi namun mengurangi penggunaan anggaran negara dan memaksimalkan pemakaian dana di luar milik negara.
Pertama, BTN mengusulkan skema baru KPR Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), yakni masa tenor 10 tahun dengan bunga 5% dan tahun berikutnya diberlakukan penyesuaian skema mengikuti perbaikan ekonomi debitur KPR Subsidi.
"BTN berupaya agar bantuan subsidi pemerintah bisa bermanfaat lebih optimal. Dengan jumlah uang yang sama, diharapkan jumlah masyarakat yang dibiayai juga semakin banyak sehingga bisa mengurangi angka backlog itu," kata Haru saat Media Gathering BTN.
Ia menjelaskan, saat ini maksimal tenor KPR subsidi mencapai 20 tahun. Sementara dari statistis debitur KPR subsidi, BTN melihat sebagian dari kelompok debitur bisa melunasi KPR lebih cepat. Rata-rata pelunasan dilakukan dalam waktu tujuh tahun. Kelompok yang melakukan pelunasan lebih cepat tersebut merupakan mereka yang pendapatannya sudah di atas 8 juta ke atas.
Kedua, perlu ada skema baru KPR Subsidi Selisih Bunga (SSB). BTN mengusulkan masyarakat dibagi menjadi desil 1 dengan penghasilan paling rendah sampai desil 10 dengan pendapatan tertinggi. Untuk desil paling miskin yakni 1-3 tidak cukup hanya diberikan kredit tetapi harus ada bantuan dari pemerintah. Misalnya, untuk masyarakat yang punya tanah diberikan bantuan membangun atau merenovasi rumah.
Sementara untuk desil 4-5, bisa menerapkan subsidi yang ada saat ini yakni bunga 5%. Lalu untuk desil 6-8 tidak lagi diberikan subsidi tetapi sudah bisa dikombinasikan dengan fasilitas komersial dengan bunga sebesar 7%.
Ketiga, skema Rent to Own (RTO) untuk MBR informal. Melalui fasilitas ini, pekerja informal dapat menikmati fasilitas sewa selama 6 bulan sebelum mendapatkan KPR.
Kempat, KPR dengan skema Staircasing Shared Ownership (SSO). Hampir mirip dengan RTO, skema ini menawarkan skema kepemilikan secara bertahap untuk rumah subsidi. Tahap pertama yakni sewa dan KPR, lalu tahap kedua yakni KPR.
Usulan kelima, penetapan standarisasi Imbal Jasa Penjaminan (IJP). Keenam, BTN mengusulkan untuk mengalihkan dana Subsidi Bantuan Uang Muka (SBUM) untuk pembayaran biaya pajak pembeli (BPHTB).
Haru menyebut, usulan tersebut merupakan pola-pola pembiayaan yang fleksibel dan bisa diakses secara affordable untuk masyarakat dan konsumen. Adapun tahun 2023, BTN optimis bisa mencetak pertumbuhan kredit 10%-11%.
Permodalan Semakin Kuat
Kemampuan BTN untuk menyediakan pembiayaan KPR kepada masyarakat semakin kuat setelah tuntas menggelar rights issue dengan meraup dana segar sebesar Rp 4,13 triliun. Sebesar Rp 2,48 triliun diantaranya didapat dari Penyertaan modal negara (PMN)
BTN akan menggunakan dana itu meningkatkan kapasitas pembiayaan, terutama untuk segmen MBR. Bank ini bakal mampu melipatgandakan pembiayaan paska mendapatkan suntikan modal baru.
Sejumlah analis menilai BBTN memiliki fundamental yang lebih kuat dan lebih tahan banting di saat Bank Indonesia baru saja menaikkan suku bunga acuannya (BI7DDR) 25 basis poin menjadi 5,75%.
Direktur Eksekutif Segara Institute Piter Abdullah mengatakan, setelah bunga acuan naik, bank menghadapi tantangan cost of fund atau biaya dana. Deposan cenderung mencari bank yang berani menawarkan bunga simpanan lebih tinggi. “Namun, bank yang memiliki likuiditas mencukupi dan porsi CASA yang melimpah akan terhindar dari situasi ini,” katanya, Selasa (24/1).
Sementara Tirta CItradi, Analis MNC Sekuritas mengatakan, ketika bank lain dihadapkan pada pilihan menaikkan bunga simpanan untuk memupuk likuiditas, BBTN justru sibuk memikirkan ekspansi. Dengan kecukupan likuiditas dan biaya dana yang semakin membaik, lanjutnya, BBTN bakal lebih kompetitif. Termasuk bersaing di segmen rumah kelas menengah atas.
BBTN meraih laba bersih Rp2,28 triliun pada periode Januari-September 2022, meningkat 50,11% dibandingkan dengan tahun sebelumnya. Peningkatan laba disumbang pendapatan bunga bersih (net interest income/NII) yang menembus Rp11,54 triliun, melesat 31,84% secara year on year (yoy).
Peningkatan pendapatan bunga bersih ditopang penurunan beban bunga sebesar 24,29% dari Rp 9,81 triliun pada September 2021 menjadi Rp7,43 triliun pada akhir September 2022. Alhasil, cost of fund hanya sebesar 2,36% per akhir September 2022, lebih rendah dari periode yang sama tahun sebelumnya sebesar 3,28%.
Penurunan biaya dana justru terjadi ketika penghimpunan DPK terus meningkat dan suku bunga acuan sudah terkerek naik. Ini menunjukkan bahwa BBTN memiliki likuiditas yang sangat kuat sehingga tidak terjebak praktik bunga deposito tinggi untuk meraup dana dari masyarakat. Likuiditas BBTN tercermin pada loan to deposits ratio (LDR) sebesar 92,6% pada akhir kuartal III-2022.
DPK naik 7,41% menjadi Rp 312,85 triliun. Bila dibedah lagi, peningkatan DPK banyak terjadi pada produk giro yang melesat 33,57% menjadi Rp97,88 triliun. sementara itu tabungan turun tipis 4,14% menjadi Rp45,71 triliun dan deposito turun 0,61% menjadi Rp169,26 triliun. Hal ini otomatis memperbaiki struktur dana karena porsi CASA terhadap DPK naik menjadi 45,9%, atau posisi tertinggi sejak 2018.
Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News
