Mengapa KPR Tetap Lesu di Tengah Guyuran Stimulus?

Reporter: Lydia Tesaloni | Editor: Avanty Nurdiana

KONTAN.CO.ID – JAKARTA. Sejumlah stimulus telah digelontorkan pemerintah sepanjang tahun 2025, tapi nyatanya kredit perumahan rakyat (KPR) masih belum menunjukkan tanda-tanda pemulihan.

Lihat saja, data Bank Indonesia (BI) menunjukkan pertumbuhan KPR per Oktober 2025 kembali turun ke 6,8% secara tahunan dari posisi 7,2% pada September 2025 dan 10,8% pada Oktober 2025.

Padahal, pemerintah sudah menawarkan berbagai obat untuk perbaikan sektor properti. Mulai dari pelonggaran rasio loan to value (LTV) hingga 100% untuk kredit rumah, insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) 100% untuk hunian di bawah Rp 2 miliar, hingga perluasan Kredit Usaha Rakyat (KUR) untuk sektor perumahan.

Yang ada kredit macet bertambah, dengan rasio non performing loan (NPL) KPR per Oktober 2025 di level 3,28%, turun tipis dari posisi 3,31% pada September 2025 tapi naik cukup signifikan dari 2,69% pada Oktober 2024.

Menurut Advisor Banking & Finance Development Center Moch Amin Nurdin, pada dasarnya tren perlambatan KPR sejalan dengan tersendatnya kredit secara umum. Yang mana, itu disebabkan oleh kondisi ekonomi yang melambat sejak kuartal II dan memberi efek domino terhadap daya beli masyarakat.

Faktor lain menurut Amin adalah scarring effect (efek luka memar) dari pandemi Covid-19 yang masih bersisa, khususnya di UMKM, serta tingginya suku bunga dan harga bahan bangunan sejak kuartal II turut menahan pemulihan sektor ini.

Amin juga menyebut, program bunga variatif-promo yang mana suku bunga kembali naik setelah satu hingga lima tahun cicilan juga menjadi penyebabnya. Di tengah kondisi ekonomi yang lesu, kenaikan cicilan ini menjadi otomatis memicu kenaikan NPL di tengah lesunya penyaluran kredit baru.

“Bank kini lebih hati-hati menjaga risiko karena NPL cenderung naik, sehingga pertumbuhan makin melambat,” jelas Amin kepada Kontan, Kamis (4/12/2025).

Dus, stimulus pemerintah belum bakal banyak membantu pemulihan KPR hingga kuartal II-2026 nanti. Jika tak ada gebrakan berarti dari pemerintah, pengembang, dan bank, secara umum penyaluran KPR masih sulit bangkit.

EVP Consumer Loan BCA Welly Yandoko bilang pada dasarnya kondisi makroekonomi menjadi pemicu utama lesunya KPR tahun ini. Menurutnya, itu juga membuat minat investor surut di sektor properti.

“Mereka cenderung menahan karena tidak yakin mengenai pasar sewa maupun kenaikan nilai properti,” jelas Welly.

Untuk diketahui, BCA mencatatkan realisasi penyaluran KPR per Oktober 2025 mencapai Rp 32,6 triliun, tumbuh 6,5% secara tahunan. Jumlah itu baru 72,77% dari realisasi sepanjang tahun 2024. Sementara, bank sendiri menargetkan pertumbuhan kredit secara keseluruhan di level 6–8% tahun ini.

Welly melihat tantangan di sektor properti memang masih besar, utamanya dari peningkatan NPL. Asal tahu saja, NPL KPR BCA sendiri per September 2025 berada di level 1,79%, naik 20 basis poin dari periode yang sama tahun sebelumnya.

Meski begitu, Welly masih optimistis dengan stimulus pemerintah dapat memberi dampak yang positif karena membantu masyarakat untuk memiliki rumah pertama. “Tahun 2026 KPR BCA akan berupaya untuk bertumbuh sejalan dengan pertumbuhan industri,” katanya.

Presiden Direktur CIMB Niaga Lani Darmawan juga mengungkapkan optimisme serupa. Menurut dia, meski tahun ini efeknya belum maksimal, stimulus pemerintah masih menjadi harapan bagi tren KPR tahun depan.

Lani bilang saat ini permintaan KPR memang masih rendah lantaran daya beli secara umum belum pulih. Itu turut tercermin dari penyaluran KPR CIMB Niaga yang turun 1,1% secara tahunan per kuartal III-2025 di posisi Rp 42,0 triliun. Posisi NPL KPR bank ini naik cukup besar menjadi 3,1% dari posisi 2,5%.

NPL yang melambung juga dialami BTN sebagai pemain besar KPR. Per kuartal III-2025, NPL perumahan BTN berada di level 3,8%. Jika dirinci, KPR non subsidi malah mencatatkan level lebih tinggi di 5,7%, sementara KPR subsidi masih terjaga di level 1,6%.

Sementara dari sisi penyaluran, BTN memang masih berhasil menjaga performanya. Dalam periode itu, penyaluran KPR non subsidi mencapai Rp 111,33 triliun, naik 7,4% secara tahunan, dan KPR subsidi sebesar Rp 186,58 triliun, meningkat 8,0%.

Di luar tren yang ada saat ini, Direktur Utama BTN Nixon Napitupulu sebelumnya menyebutkan bahwa penyaluran KPR bank pada dasarnya merupakan wujud nyata kontribusinya terhadap peningkatan kesejahteraan masyarakat.

“Bisa dikatakan BTN jadi satu-satunya bank hingga saat ini yang mampu menjangkau masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) termasuk pekerja informal secara masif,” kata Nixon.