Rasio Kredit Macet KPR Meningkat, Bank Siapkan Strategi Mitigasi Risiko

Reporter: Selvi Mayasari | Editor: Avanty Nurdiana

KONTAN.CO.ID-JAKARTA. Kemampuan nasabah dalam mencicil kredit pemilikan rumah (KPR) terlihat masih tertahan. Ini tercermin dari rasio kredit macet perumahan di sejumlah perbankan yang masih naik di akhir 2025 lalu.

Adapun Bank Indonesia mencatat NPL kredit properti berada di level 3,08% pada Desember 2025 terlihat mulai membaik dari bulan sebelumnya atau November 2025 di level 3,25% kendati masih naik secara tahunan atau year on year (yoy) dari 2024 di level 2,67%.

PT Bank Tabungan Negara (BTN) sebagai penguasa KPR terbesar di tanah air mencatatkan kenaikan rasio NPL properti secara tahunan di 2025 sebesar 3,5% dari 2024 di 3,3%. Kendati sudah mulai mencatatkan pebaikan dari kuartal sebelumnya atau September 2025 di 3,8%.

NPL KPR subsidi mulai turun di 2025 di level 1,4% dari 2024 di 1,7% dan kuartal sebelumnya di 1,6%. Sementara NPL KPR non subsidi terlihat masih naik secara tahunan di 2025 ada di level 5,3% dari 2024 di 3,7%, walaupun sudah mulai turun dari kuartal sebelumnya di 5,7%.

Rasio NPL kredit properti terbesar BTN berasal dari kredit konstruksi mencapai 16,4% di 2025, masih naik dari 2024 di 16%.

Direktur Manajemen Risiko BTN Setiyo Wibowo mengakui kenaikan NPL properti masih terjadi diakibatkan adanya pelemahan ekonomi makro khususnya pada segmen menegah bawah.

"Tahun ini sih harusnya sudah mulai membaik kondisinya," kata Setiyo kepada Kontan, Jumat (13/2).

Pihaknya optimis tren perbaikan kualitas aset akan terus berlanjut, dengan target NPL secara keseluruhan dapat terus ditekan di bawah 3%.

BTN pun telah melakukan sejumlah langkah strategis dalam menjaga kualitas aset, diantaranya automasi proses kredit berbasis data analytics dan AI untuk meningkatkan kualitas underwriting dan early warning system, penajaman manajemen penagihan (collection management) dengan pendekatan yang lebih granular dan berbasis segmentasi risiko.

Selain itu, penguatan monitoring portofolio secara end-to-end guna memastikan respons yang lebih cepat terhadap potensi pemburukan kualitas kredit.

"Dengan kombinasi perbaikan kualitas portofolio, penguatan pencadangan, serta transformasi proses berbasis data dan teknologi, kami percaya BTN akan semakin resilient dalam menghadapi dinamika ekonomi ke depan," ungkap Setiyo.

PT Bank Central Asia Tbk (BCA) mencatat rasio NPL KPR sebesar 1,54% pada akhir Desember 2025. Angka tersebut naik sekitar 0,18 poin dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya, meski masih berada di bawah rata-rata industri perbankan.

EVP Consumer Loan BCA Welly Yandoko menyebut kenaikan NPL KPR tersebut antara lain dipengaruhi ketidakstabilan kondisi makroekonomi yang berdampak pada kemampuan sebagian debitur dalam memenuhi kewajiban angsuran KPR.

"Tekanan daya beli dan dinamika ekonomi global turut menjadi faktor yang memengaruhi kualitas kredit sektor properti," katanya.

Memasuki 2026, BCA memandang tantangan global dan domestik masih berpotensi berlanjut. Meski demikian, perseroan menegaskan akan tetap berupaya menjaga kualitas kredit KPR agar tidak mengalami pemburukan signifikan.

Bank swasta terbesar di Indonesia tersebut menargetkan rasio NPL KPR tetap terkendali melalui penguatan manajemen risiko serta pemantauan portofolio kredit secara lebih ketat.

Dari sisi strategi, BCA menekankan pentingnya analisis menyeluruh sejak tahap awal pengajuan kredit, termasuk penerapan prinsip kehati-hatian, penguatan sistem Know Your Customer (KYC), serta penilaian agunan properti secara akurat untuk memastikan kecukupan jaminan kredit.

Selain itu, perseroan juga memperkuat sistem early warning untuk mendeteksi potensi penurunan kualitas kredit sejak dini, disertai monitoring intensif terhadap debitur yang menunjukkan gejala risiko. Langkah penyelesaian kredit bermasalah pun dilakukan secara tepat guna menjaga kualitas portofolio tetap sehat.

Adapun Pengamat perbankan Moch Amin Nurdin menilai kenaikan NPL KPR tersebut terutama dipengaruhi efek lag dari periode suku bunga tinggi dalam satu hingga dua tahun terakhir. Debitur KPR dengan skema bunga floating mulai merasakan kenaikan cicilan secara penuh setelah masa fixed rate berakhir.

Selain itu, tekanan daya beli kelas menengah juga menjadi faktor penting. Inflasi biaya hidup dan perlambatan pertumbuhan pendapatan riil membuat sebagian debitur mengalami penurunan kemampuan bayar.

"Kondisi ini semakin terasa pada bank yang memiliki eksposur lebih besar ke segmen properti non-subsidi atau menengah atas yang relatif sensitif terhadap pelemahan ekonomi," ujar Amin.

Di sisi lain, perbedaan strategi pencadangan maupun write-off antarbank disebut turut memengaruhi angka NPL secara teknis. Dalam beberapa kasus, rasio NPL terlihat meningkat meski secara fundamental kualitas kredit masih relatif terjaga.

Ke depan, risiko kenaikan NPL KPR dinilai masih ada, terutama bila tekanan ekonomi global dan domestik berlanjut. Meski demikian, potensi lonjakan tajam diperkirakan terbatas.

Hal ini ditopang oleh pengetatan seleksi kredit yang sudah dilakukan perbankan, penurunan loan at risk (LAR) dibanding periode pascapandemi, serta tingkat pencadangan yang relatif kuat. Secara tren, NPL KPR diperkirakan cenderung stabil dengan kemungkinan kenaikan tipis pada bank tertentu, namun masih dalam batas yang dapat dikelola.

"Jika suku bunga mulai stabil atau turun, tekanan terhadap kualitas kredit KPR berpotensi lebih terkendali, khususnya pada semester II tahun ini," sambungnya.

Untuk menjaga kualitas portofolio KPR, bank disebut perlu memperkuat sejumlah strategi mitigasi risiko. Salah satunya melalui sistem early warning berbasis data guna mendeteksi dini debitur yang menunjukkan penurunan kemampuan bayar.

Selain itu, kata Amin restrukturisasi kredit secara selektif dan proaktif sebelum kredit masuk kategori macet menjadi langkah penting. Penyesuaian risk appetite, terutama pada segmen yang sensitif terhadap volatilitas pendapatan, juga dinilai krusial.

Bank juga disarankan rutin melakukan stress testing terhadap skenario kenaikan suku bunga maupun perlambatan ekonomi, serta melakukan diversifikasi portofolio KPR dari sisi tenor, wilayah, maupun segmen harga properti.

"Di tengah tantangan tersebut, industri perbankan masih berada dalam koridor yang terkendali. Namun kewaspadaan tetap diperlukan, mengingat sektor properti sangat sensitif terhadap siklus suku bunga dan daya beli masyarakat," imbuhnya.